Att köpa bostad på Madeira är juridiskt okomplicerat för en EU-medborgare — du får äga fast egendom på samma villkor som en portugis. Det som gör affärer dyra eller misslyckade är något annat: kostnader utöver köpeskillingen som köpare underskattar, och papper som inte stämmer överens med huset som står där.
Här går vi igenom processen i ordning, vad som tillkommer utöver priset, vad som blir löpande, och de fel som återkommer. Vi anger medvetet inga procentsatser och inga belopp. Skattesatser och trösklar ändras årligen, regionen har egna regler, och en siffra som ser auktoritativ ut men är ett år gammal är farligare än ingen siffra alls. Uppgifterna gäller läget i augusti 2026.
Skaffa egen juridisk hjälp först
Den enskilt viktigaste åtgärden är att anlita en advogado som arbetar för dig och bara för dig. Mäklaren arbetar för säljaren. Notarien kontrollerar att handlingen är formellt riktig, inte att affären är klok. En jurist som gör en due diligence på fastigheten innan du binder dig kostar en bråkdel av det den brukar spara.
Kontrollera också mäklaren. Fastighetsförmedling i Portugal kräver licens, och varje byrå har ett AMI-nummer som ska stå i annonser och på kontoret. Du kan slå upp det i IMPIC:s register över licensierade förmedlare. Saknas numret ska du inte gå vidare. Arvodet betalas normalt av säljaren, men läs vad som faktiskt avtalats.
Du behöver dessutom ett NIF innan något kan skrivas. Det går att skaffa som icke-bosatt, långt innan du flyttar — se NIF och uppehållsrätt.
Så går affären till
Ett bostadsköp i Portugal följer nästan alltid två steg.
Det första är CPCV, contrato promessa de compra e venda — förhandsavtalet. Där låser ni pris, tidplan och villkor, och du betalar handpenning, sinal. Handpenningen är inte en bokningsavgift utan ett rättsligt åtagande: backar du ur kan säljaren i regel behålla den, och backar säljaren ur kan du enligt civillagen ha rätt att kräva den dubbelt tillbaka. Skriv in de villkor du behöver — bygglovsgranskning, lånebesked, avhjälpta brister — som just villkor i CPCV, inte som muntliga löften.
Det andra är escritura, slutakten. Den upprättas hos notarie eller via den offentliga tjänsten Casa Pronta, du betalar resten av köpeskillingen, och fastigheten skrivs över. Skatterna ska vara betalda innan dess — kvittot är en förutsättning för att akten ska kunna genomföras. Därefter registreras ägarbytet i fastighetsregistret, Conservatória do Registo Predial, och det steget ska du se skriftligt bevis på.
Kostnaderna utöver priset
Den vanligaste ekonomiska missen är att budgetera för köpeskillingen och inte för resten. Utöver priset tillkommer i normalfallet:
- IMT, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis — överlåtelseskatten, och normalt den största posten. Den beräknas på köpeskillingen eller på fastighetens taxeringsvärde, valor patrimonial tributário, om det är högre. Satserna är trappstegsvis stigande och skiljer sig åt beroende på om bostaden ska vara ditt permanenta boende, ett andrahem eller en rustik fastighet.
- Imposto do selo — stämpelskatt på överlåtelsen, och ytterligare stämpelskatt om du tar lån.
- Notarie och registrering. Fasta avgifter, blygsamma jämfört med skatterna.
- Juridiskt ombud. Avtalas i förväg, ofta som fast arvode eller andel av köpeskillingen.
- Bankkostnader om du lånar: värdering, uppläggning och obligatorisk försäkring. Utländska köpare får normalt låna en lägre andel av värdet än inhemska.
Två helt olika IMT. Bokstäverna betyder överlåtelseskatten i det här sammanhanget — men IMT är också förkortningen för Instituto da Mobilidade e dos Transportes, transportmyndigheten du anmäler ditt körkort till. Söker du på egen hand, kontrollera vilken av dem texten handlar om. Vilka tabeller och trösklar som gäller i den autonoma regionen kontrollerar du hos AT-RAM, regionens skattemyndighet. Utgå aldrig från en tabell du hittat för fastlandet.
IMI och det löpande
Varje år betalar ägaren IMI, imposto municipal sobre imóveis — den kommunala fastighetsskatten. Den beräknas på taxeringsvärdet, och den exakta satsen fastställs årligen av varje kommun inom ett lagstadgat intervall. Det innebär att två likvärdiga hus i olika kommuner på ön kan ha olika skatt. Fråga efter fastighetens aktuella caderneta predial och räkna på det taxeringsvärde som faktiskt står där.
Bor du i en flerbostadsfastighet tillkommer condomínio, samfällighetsavgiften. Begär en skriftlig uppgift från förvaltaren om avgiftens storlek, om det finns beslutade renoveringar på gång och om säljaren har obetalda skulder till samfälligheten.
De misstag som återkommer
Nästan alla dyra problem har samma form: pappren beskriver inte huset.
- Tillbyggnader utan lov. En inglasad terrass, en extra våning, ett gästhus på tomten — byggt utan bygglov och aldrig infört i registret. Det kan hindra belåning, försvåra försäljning och i värsta fall leda till krav på rivning. Sedan förenklingsreformen på byggområdet 2024 krävs inte längre att användningstillståndet visas upp vid slutakten, vilket flyttat ansvaret för kontrollen till dig som köpare. Begär licença de utilização och jämför de godkända ritningarna hos kommunen med huset du står i.
- Areor som inte stämmer. Jämför ytan i caderneta predial med ytan i registerutdraget och med verkligheten. Avvikelser är vanliga i äldre hus, särskilt sådana som byggts om i etapper.
- Vatten som inte är registrerat. På landsbygden hör brunnar, borrhål och rätt till levadavatten till fastighetens värde — men bara om de är lagligen anmälda. En oregistrerad vattentäkt är säljarens tystnad och köparens problem.
- Rustik mark som inte får bebyggas. En sluttning med utsikt är sällan billig av misstag. Kontrollera kommunens detaljplan innan du fantiserar om ett hus där, inte efter.
- Terrängen och tillfarten. Vägen fram kan vara brant, smal och privat. Fråga vem som underhåller den och om det finns servitut. Läs också om att köra bil på ön innan du bedömer en adress som "nära Funchal".
- Fukt och renoveringsbehov. Samma sak som på hyresmarknaden, fast dyrare: gamla hus i Zona Velha och i byarna saknar ofta både isolering och uppvärmning. Ta in en byggnadsteknisk besiktning.
Vanliga frågor
Måste jag vara bosatt i Portugal för att köpa?
Nej. Du kan köpa som icke-bosatt och behåller då den statusen skattemässigt. Det är först när du flyttar hit och registrerar dig som du blir skatterättsligt bosatt, med allt vad det innebär — se skatt när du bor på Madeira.
Får jag hyra ut bostaden till turister?
Ofta, men inte alltid, och det kräver registrering som Alojamento Local hos kommunen. Kommunerna kan peka ut områden med begränsningar, och samfälligheten i huset kan ha egna regler. Läs genomgången av Alojamento Local och kontrollera båda delarna innan du räknar hem en investering på uthyrningsintäkter.
Är det bättre att köpa en gammal quinta eller en ny lägenhet?
En gammal quinta ger tomt, karaktär och ett underhållsbehov som inte tar slut. En nyare lägenhet ger torrare väggar, hiss och en samfällighet som sköter fasaden. Vilket som passar beror mindre på smaken än på hur mycket tid du vill lägga på hantverkare som talar portugisiska.
Hur lång tid tar ett köp?
Från CPCV till escritura går det ofta några månader, och det är den tiden juristen behöver för att granska handlingarna ordentligt. Låt dig inte pressas till en snabbare tidplan av att någon annan sägs vara intresserad.
Bör jag köpa direkt när jag flyttar?
Sällan. Hyr en vinter först, i det område du tror att du vill bo i — argumenten står i hyra bostad långtid, och hela flyttprocessen i flytta till Madeira. Kostnadsbilden i övrigt finns i prisnivån på Madeira.